多个商业体要开业，2021年五象新区商业是死局还是春天？

文/易居企业集团·克而瑞分析师 9527

近几年五象新区楼盘陆续交付入住，但新区内的商业一直不见“起色”。
那些曾经“豪言壮语”要改变五象商业格局的大型综合体，却迟迟未见踪影，个别还成为了“鸽王”，被不少人诟病。
也因此，目前五象新区已交付楼盘大多只能依靠社区底商，但只能满足日常所需，购物娱乐还得去青秀万象、航洋等地。
而今年，五象新区具有代表性的大型商业个个都说要在2021年开业，不仅让已经买五象新区的购房者开心不已，也让置业顾问狂欢呐喊，刷屏朋友圈。
这次，五象新区的商业到底是死局还是春天？↓↓↓

1

五象商业“大佬”都说2021开业，是真的吗？

前有宜家将于2021年5月竣工、8月底开业，后有华润二十四城“万象汇”将于今年金秋开业。

除此之外，也有消息称五象航洋城（没错，就是让大家一等再等的鸽王）、恒大国际中心，以及有着“南宁太古城”之称的宝能城市广场商业MALL都计划于2021年开门迎客。

这是真的吗？

首先来看宜家，该项目是南宁引进的重大项目之一，早在2020年7月南宁重大项目建设情况新闻发布会上，政府已经“官宣”过宜家将在2021年建成投入使用。

而在2020年12月的时候，官媒信息更是透露宜家将于2021年5月竣工、8月底开业，这让不少市民朋友直呼“终于可以在家门口”逛宜家了。

可见，该项目对南宁的杀伤力有多大。

这个全球知名家具和家居零售商宜家在29个国家/地区拥有356个商场（2017年8月31日起），其在广西打造的第一家宜家商场实景，目前已经封顶且外立面已呈现，初露芳容。

南宁宜家家居商场实景图

（图片来源克而瑞广西区域，拍摄于2021年4月）

再来看处于地铁2、3号线交汇处的万象汇，其已经在自己的官微“南宁五象万象汇”上正式官宣：金秋见。

万象汇将涵盖超市、影院、儿童成长、餐饮、生活好物、新潮运动等多方面商业内容。此前有消息称，与华润万象城不同的是，万象汇的底层商业预计有一些轻奢和快时尚产品进来，关于引进什么品牌还有待官方发布。近期华润则官宣了万家CITY华南首店、Meland Club广西首店相继入驻五象万象汇。

可见开业消息不假，期待值也变得更高。

五象万象汇外立面完成进度 100%（图片来源南宁五象万象汇微信公众号）

五象万象汇内装完成进度 70%，左为项目内部环境、右为项目外立面

（图片来源南宁五象万象汇微信公众号）

从进度看，万象汇外立面也已实景呈现。

除此之外，位于五象总部基地的恒大国际中心，以及备受龙岗人民关注的宝能城市广场等也有消息传出将于今年开业。

一直被大家诟病的“鸽王”五象航洋城，在去年4月曾发布招商信息，让人看到开业“曙光”，入驻商家有：中影、海底捞、桂小厨、星巴克等。

五象航洋城及周边写字楼已建成

（图片来源克而瑞广西区域，拍摄于2021年4月）

这些典型的五象新区商业“大佬”都颇有蓄势待发的姿态，他们真的会如期开业嘛？

下面，小克为大家整理了以下这些体量较大的商业体的开业时间：

信息来源网络，CRIC广西综合整理

综合来看，无论是从施工进度或官宣主体看，宜家和万象汇的开业时间较为靠谱，五象新区其它大型商业综合体什么时候能熬出头？还有待时间观察。

2

去化周期超50个月，五象商业太难了？

你以为五象新区商业体量只有以上提到的这几个项目？

实际远远不止。

克而瑞数据显示，近10年以来五象新区商业基本处于供大于求的趋势，均价区间在1.5-2.3万元/㎡左右。

库存方面，截至今年3月五象新区商业库存为84.85万㎡，去化周期高达50.4个月。

要知道，正常的去化周期一般在12个月以内较为合适，而五象商业的去化周期是合理范围内去化周期的4.18倍。

那么，五象的商业真的这么难卖嘛？

从供求比看，近几年五象新区商业供求比逐年减小，2013年供求比达5.02，2020年供求比降至1.58，而2021年1-3月更是降至1.38。

另一方面，五象新区商业去化周期也从2013年的83.6个月降至2021年3月的50.4个月。

供应增多,去化周期缩短，五象新区商业库存压力在进一步减小。

可见，五象新区的商业难，但也没这么难，整体在往积极的方向转变。

CRIC广西制图

3

未来，五象的商业到底有没有人来消费？

对商业来说：人，至关重要。

没有人流量、没有人气、没有人消费....即使商业体功能规划的再好，一切都是白搭。

从百度热力图看，目前南宁老城区一带人气呈红色带状分布，五象新区则偏冷清。

图片来源百度地图

那么，五象新区真的没有人嘛？

其实不然。

目前来看，五象新区是南宁市聚集较多全国型品牌房企和广西本土实力房企的片区，万科、中国恒大、华润、龙光、大唐、阳光城、宝能、云星、彰泰、荣和、建工、大都等房企均在片区内进行项目开发。

房企们虽然已经在五象新区不断地拓土建设，但片区整体入住率暂时不高，这也是导致热力图没有那么红的原因。

未来，五象新区人口潜力还是比较大的。

克而瑞数据统计，截至2020年五象售罄+在售+预售楼盘200个+，总户数约38万户，按户均4口人计算，五象新区可预见的人口数量已达151万+。

这个数字，已经超过此前五象新区概念性总体规划方案人口规划，150万人。

未来随着这些项目陆续交付，五象新区人气将上一个台阶。

另一方面，五象新区作为2020年强首府战略的重要引擎，承载了南宁城市发展的重要战略地位。

没人，不可能。

从其楼盘开发和产业/企业（机构）进驻，都可窥探一二。

目前，五象新区集结了广西自贸试验区南宁片区、中国（南宁）跨境电子商务综合试验区、中国—东盟信息港南宁核心基地等多个国家级开放平台，吸引了众多国内外先进、优质的产业、企业/机构进驻，一定程度带动了区域人流量和消费力。

以广西自贸试验区南宁片区、中国一东盟信息港南宁核心基地为例：前者2020年新增企业6555家，引进投资额亿元以上区外境内项目24个；后者则有华为、阿里巴巴、腾讯、联想、蚂蚁科技等数字经济企业龙头企业陆续入驻。

这些企业的进驻，势必会给五象新区带来人口流动，增加新区人气。

五象新区现状整体示意图

图片来源：广西南宁市人民政府门户网站

不难发现，集全南宁之力建设了十余年的五象新区，雏形初现，加上产业、居住开发的助力，人气的聚集形成只是时间问题。

中长期看，五象新区人口张力强劲，商业人气消费是迟早的事。

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五象商业观察：是元年还是死局？

①看规划——五象价值持续爆发，需要大型商业开拓消费力

2019年，南宁提出“南宁都心”规划，由埌东和五象组成中心向南，融入陆海新通道，城市迎来发展新格局。

2020年，南宁全面落实强首府战略起步之年，提出要聚焦五象新区高质量发展，打造强首府重要引擎，五象新区价值持续爆发。

可见，位于城市南端的五象新区是当前和未来城市发展的重点方向之一。

从发展来看，高起点、高规划的五象需要大型商业综合体，去开拓片区商业消费能力。而万象汇、宜家、恒大国际中心等有意或已明确在今年开业的商业综合体，或将开启五象新区商业元年。

②看交通——4条地铁贯穿，助力五象商业发光发热

地铁，代表人流、代表高昂的租金、代表物业的升值。

地铁沿线正成为城市的黄金经济线。

自从去年11月地铁2号线东延线以及地铁4号线的正式运营，南宁地铁线路形成了“井”字形运营格局，正式进入地铁换乘时代。

从地铁线路来看，地铁2号线（已开通）、3号线（已开通）、4号线（已开通）、8号线（规划）四条地铁贯穿五象新区，同时贯穿南宁市六大主城区。

高能便捷的交通将为五象新区商业带来流动的旺盛人气，助力五象商业发光发热。

③看产业——加速五象新区商业氛围形成

在国家级平台的的拉动下，加速了跨境电商、现代物流、现代金融、战略性新兴产业、数字经济等产业/企业（机构）在五象新区的集聚。

某种意义而言，产业/企业（机构）的集聚也加速了五象新区商业氛围的形成。

因为这些产业/企业（机构）的人，需要地方去消费、去提升日常生活幸福感，大型商业综合体便是其中之一。

④看人口——人气不是一蹴而就，五象新区不差人

根据规划，南宁市最新人口目标是，至2025年南宁大都市区常住人口力争达600万人 ，至2035年达1000万人。

这个人从哪来？无疑是从五象新区来。

在全面深化产城融合下，五象新区已然成为了南宁市产业、企业、楼盘集聚的重要阵地，这将为五象新区、南宁的人口导入提供充足动力。

而五象新区各大商业综合体的开业，短期消费人气或有不足，但从中长期来看不愁没有人消费。

毕竟，人气不是一蹴而就的，需要时间去培养。

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图文来源：CRIC广西；公众号“南宁微楼市 “ 微信号（cricgx）”编辑，转载请注明出处。

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